鑑定理論７章　賃料関係

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• 賃料を求める場合の一般留意事項
  鑑定評価によって求める賃料概念

  賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に対応して、実質賃料を求めることを原則とし賃料の算定の期間及び支払いの時期に係る条件並びに権利金、敷金、保証金等の一時金の授受に関する条件が付されて支払賃料を求めることを依頼された場合には、実質賃料とともに、その一部である支払賃料を求めることができる。
• 実質賃料の定義

  実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず賃貸人等に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。
• 支払賃料の定義

  支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。
• 支払賃料の求め方

  契約に当たって一時金が授受される場合における支払賃料は、実質賃料から、当該一時金について賃料の前払い性格を有する一時金の運用益及び償却額並びに預り金的性格を有する一時金の運用益を控除して求めるものとする。
• 運用利回りの求め方

  運用利回りは、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び正確等の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国際及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考慮して決定するものとする。
• 継続賃料の鑑定評価の方針

  継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点(直近合意時点)以降において、公租公課、土地及び建物価格、近隣地域若しくは同一需給圏内類似地域等における賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の変動等のほか、賃貸借等の契約の契約の経緯、賃料改定の経緯及び契約内容を総合的に勘案し、契約当事者間の晃平に留意のうえ決定するものである。
• Ⅰ積算法
  定義

  積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の資産賃料（積算賃料）を求める手法である。
• 基礎価格査定上の留意点

  "基礎価格は、賃貸借等の契約において、賃貸借等の事情によって使用方法が制約されている場合等で最有効使用の状態を確保できない場合には、最有効仕様が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して以下の通り求めるものとする。
  ①宅地の賃料（いわゆる地代）を求める場合
  ア　最有効使用が可能な場合は、更地の経済価値に即応した価格である。　
  イ　建物の所有を目的とする賃貸借等の場合で契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、当該契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格である。
  ②建物及びその敷地の賃料（いわゆる家賃）を求める場合
  建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に即応した価格である。"
• 期待利回りと還元利回りの相違点

  "期待利回りと還元利回りは、ともに対象不動産に係る収益率を示すものである点で共通しており、期待利回りを求める方法についても、収益還元法における還元利回りを求める方法に準ずるが、この場合、賃料の有する特性に留意しなければならない。
  　すなわち、還元利回りは価格（経済的残存耐用年数の全期間にわたる効用）に対応するものであるのに対し、期待利回りは賃料（当該全期間のうち一部の期間における効用）に対応するものであるから、期待利回りは、将来の危険性や上昇期待等を反映する程度が還元利回りより低くなる。"
• 必要諸経費等（列挙）

  "①減価償却費（償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合には、計上しない。）
  ②維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）
  ③公租公課（固定資産税、都市計画税等）
  ④損害保険料（火災、機械、ボイラー等の各種保険）
  ⑤貸倒れ準備費
  ⑥空室等による損失相当額"
• Ⅱ賃貸事例比較法
  定義

  賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料に必要に応じて事情補正及び辞典修正を行い、かつ地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料（比準賃料）を求める手法である。
• 賃料固有の事例選択要件

  賃貸借等の事例の選択については、取引事例等における事例の選択に準ずるものとする（場所的代替性、事情の正常補正可能性、時点修正可能性、要因比較可能性）。この場合において、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきことに留意しなければならない。
• 契約内容の類似性を判断する際の留意事項（列挙）

  "①賃貸形式
  ②賃貸面積
  ③契約期間及び経過期間及び残存期間
  ④一時金の授受に基づく契約内容
  ⑤賃料の算定の期間及びその支払方法
  ⑥修理及び現状変更に関する事項
  ⑦賃貸借等に供される範囲及びその使用方法"
• Ⅲ収益還元法
  定義

  "収益還元法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料（収益賃料）を求める手法である。
  　なお、一般企業経営に基づく総収益を分析して収益純賃料及び必要諸経費等を含む賃料相当額を収益賃料として直接求めることができる場合もある。"
• 継続賃料を求める手法
  Ⅰ差額配分法
  定義

  差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に生じている差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち賃貸人等を帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は、実際支払賃料に加減して資産賃料を求める手法である。
• 長所（特徴）

  賃貸借等に供されている不動産の用益の増減分を反映する、つまり対象不動産の新規賃料水準を明らかにし、当該賃料水準と現行の賃料との乖離を調整しているという点で説得力を有する。
• 短所（留意点）

  差額の配分にあたっては、恣意性を排除し、契約当事者間の公平の観点から慎重に賃貸人帰属部分を判定しなければならない。
• Ⅱ利回り法
  定義

  利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
• 長所（特徴）

  直近合意時点における基礎価格に対する準賃料の割合を踏まえた利回りを用いて試算賃料を求めるため、契約当事者間の直近の合意意思（合意利回り）を反映しているという点で説得力を有する。
• 短所（留意点）

  地価の変動が著しい時期においては、価格と賃料との相関性が希薄になることがあるため、賃料の遅行性、粘着性等に十分留意して適正な利回りを判定しなければならない。
• 継続賃料利回りの求め方

  継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する準賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるものとする。
• Ⅲスライド法
  定義

  "スライド法は、直近合意時点における準賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
  　なお、直近合意時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができるものとする。"
• 長所（特徴）

  一般経済社会における物価水準や取得水準等の変動を示す各種のマクロ的な指数に基づく変動率を用いることから、客観的な経済情勢の変化を試算賃料に十分反映しているという点で説得力を有する。
• 短所（留意点）

  変動率等の査定に当たっては、近隣地域における価格及び賃料水準の変動、対象不動産に係る土地及び建物の個別的要因や契約の個別事情等にも十分留意する必要がある。
• 変動率の求め方

  変動率は、直近合意時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、土地及び建物価格の変動、物価水準、取得水準の変動等を示す各種指数や整備された不動産インデックス等を総合的に勘案して求めるものとする。
• Ⅳ賃貸事例比較法
  長所（特徴）

  現実の市場で成立した賃料改定に係る事例を基に試算賃料を求める手法であり、対象不動産と類似性の高い賃貸借等の事例を収集することが可能な場合には、市場の実態を反映した実証的な手法として説得力が認められる。
• 短所（留意点）

  賃貸借等の継続に係る事例には当事者間の個別事情が多分に含まれていることが多いので、その内容を十分検討しなければならない。

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