国交省によれば、証券化対象として取得された不動産または信託受益権の取引金額は、2013-2019にかけて○-○兆円で安定的に推移し、2020年度×××
4-5兆円。前年比で微減にとどまった
投資資金の運用という側面が強い証券化を「ファンド型スキーム」という。このスキームでは投資家利益最大化のためにAM機能の発揮が求められる
○
J-REITの借り入れは○○ローンである
コーポレートローン
不動産が適正な価格でSPVに譲渡されることは、真正売買条件の1つである。不動産の適正価格とは、収益還元法で求めた市場価格（時価）のことである。
○
旧SPC法、証券投資信託法の投信法への改正、J-REITによる自己投資口の取得解禁、東京証券取引所の規則改正によるJ-REITによる海外不動産投資の制約解除の順番
旧SPC法、証券投資信託法の投信法への改正、東京証券取引所の規則改正によるJ-REITによる海外不動産投資の制約解除、J-REITによる自己投資口の取得解禁
宅建業を行うに際しては、国土交通大臣または都道府県知事の登録を受ける必要がある
× 免許が必要
一定の事業規模を有する賃貸住宅の管理を行うものは国土交通大臣の免許を受ける必要がある
× 登録で良い。
賃貸住宅の管理業務等に関する法律における特定転貸事業者と位置付けられるのは誰か
サブリース事業者
オプション取引は、ある商品を、将来の一定期日までに、権利行使価格で売り付けまたは買い付けうする権利の取引である
○
日本の短期金融市場では、金融機関のみが参加するインターバンク市場と、金融機関に限らず広く一般企業なども参加できるオープン市場がある
○
会社法に基づく開示は、企業の直接的な利害関係者の保護を目的としており、計算書類及び事業報告の定時株主総会での報告または承認などが求められる
○
金融商品取引所の規則に基づく開示は、有価証券の投資判断に重要な影響を与える情報について、投資家に定期開示することを目的としている
× 定期開示ではなく適時開示
株式が最初に上場された時の株式供給をなんと呼ぶか
IPO
証券のセカンダリー市場における証券会社の主な業務の2つは何か
ブローカレッジとディーリング
銀行を営むには誰の免許が必要ですか
内閣総理大臣。必ず必要
銀行の信用リスク管理とは、貸出先が返済不能の状況に陥るといった与信業務に伴う危険性を定性的に把握管理し、経営の健全性や収益性のバランスを適切にコントロールすることである
× 定性的ではなく定量的
生命保険会社の運用資産の大部分は何か
48.2%が国内確定利付資産（国際・地方債・社債）
海外機関投資家で不動産運用資産額上位を占めるのはどこか
年金、保険、SWF
国内私募REITの投資家分布において年金の占める割合は
20%
米国の企業年金は資産規模が大きいほど、直接投資とオープンエンドファンドへの投資割合が高くなっている
× より高リスクなものに手をだす。従ってオープンエンドファンドは低くなる
流動化とは、資産調達主体である原資産所有者が倒産隔離されたSPVを経由して裏付け資産への関与を継続しながら借り入れなどにより資産調達をすることと言える
○
金融機関に関する自己資本比率規制で定義している証券化取引には、不動産をSPVで保有させた上でノンリコースファイナンスにより資金調達を行う取引が含まれる
× 特定貸付債権に当たると除外されている
コミングリングリスクとは
サービサーのリスクの一つで。サービサーが破綻した際に、SPVに送金されるべきキャッシュフローとサービサーの営業資金が混ざり、まとめて差し押さえられてしまうこと。
SPVへの資産の譲渡における対抗要件として「債務者対抗要件」と「第三者対抗要件」があるが、金銭債権の証券化においてオリジネーターがサービサーとしてサービシング業務を行なっている場合には「○○○」をグビしないのが一般的である
債務者対抗要件
現金準備感情は、ABSの発行代わり金の一部などを準備金としてSPVに留保することで流動性補完かつ、ABSの支払い可能性を高める信用補完として機能する
○
投資戦略を立案する際には、投資クライテリアを元に投資期間や期待リターン、成長戦略やAMの強みや特徴を加味し、投資の開始から終了までのストーリーを考えなければならない
○
AMがPM会社からのファンディングリクエストを受け取った時にやるべきこと
発注先選定に入札が要らなかったのか、支払いにレンダーの承諾が必要だったのではなど、支払いが適正なものかの確認を行った上で手続きを行う必要がある
AMにおけるタームシートとは、契約書作成の前段階として関係当事者間の合意を形成するために作成される契約内容の要点を規定したもので、「条件規定書」などと呼ばれるものである
○
AM業務の投資運用委員会とは、主に業務の遵法性の観点から各種法令や社内規定の遵守状況、利害関係人取引などについて審議、承認を行うものであり、弁護士などが外部委員となることが多い
× それはコンプライアンス委員会
AMにおける「コベナンツ」とは
制約事項であり、違反すると配当停止や借入金の期限前弁済が起こる
AMの投資クライテリアとは
不動産投資基準
RevParの計算式概略
平均客室単価×客室稼働率
住宅と空き家数の推移
住宅も空き家も増加している
相続税路線価の公表主体
国税庁
不動産所有者は、DDに耐えられるように適切な管理業務を実行するとともに、物件や運営に関する当面の計画を詳細に記録し開示する必要がある
× 当面の計画ではなく、履歴
借入金と自己資金に係る還元利回りから還元利回りを求める方法は
対象不動産の取得の際の資金調達の構成要素に係る還元利回りを、構成割合により加重平均
土地と建物に係る還元利回りから還元利回りを求める方法は
対象不動産が建物及びその敷地である場合に、その物理的な構成要素に係る各還元利回りを価格の構成割合により加重平均
再調達価格の算定においては、竣工後における法的な制約条件の変更の影響等を考慮する
× これは考慮しない。容積率アップ等の外部要因は考慮しない。
土壌汚染対策法は、特定施設を廃止するときの調査義務と、行政の調査命令を規定し、土壌調査を土地所有者等にさせるものである
○
PMがテナントの入居にあたりテナントに配布する、ビルの使用上の制限や義務に関する遵守事項を定めた書類をなんという
館内使用細則
省エネ法の定期報告基準
原油換算値のエネルギー使用量が1500kL以上の事業者（全所有&入居物件）
テナントに対して、不動産の所有者がテナントの事業者に対し、エネルギー使用量の情報提供を努力義務として課している
○
省エネ法とは別に、東京都は地球温暖化対策報告書制度と総量削減義務制度を設けている
○
Is値と耐震性能の関係
高い方が耐震性能は高い
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