鑑定理論（直前答練１）

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• (3) 不動産の価格は、一般に、その不動産に対してわれわれが認める効用、その不動産の相対的稀少性、その不動産に対する有効需要の三者の相関結合によって生ずる経済価値を、貨幣額をもって表示したものであるが、この不動産の経済価値は、これら三つの価格概念に係る条件のうち、全てが満たされた場合に限り、生ずるものである。

  〇
  不動産の経済価値は、3つの価格概念に係る条件が、すべて満たされたとき、その相関結合によって生ずるものであって、どれか1つが欠けていても不動産に経済価値は生じない。
• (5) 不動産は、他の不動産とともに地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域との間に協働、代替、競争等の関係に及びその地域内の他の構成分子である不動産との間に依存、補完等の関係にたつ。

  ×
  不動産は、他の不動産とともに地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域との間に「依存、補完」等の関係に及びその地域内の他の構成分子である不動産との間に「協働、代替、競争」等の関係にたつ。
• イ 不動産の価格とは、その経済的残存耐用年数の一部の期間にわたって、当該不動産を使用・収益できることを基礎として生ずる経済価値を貨幣額表示したものである。また、不動産の賃料とは、上記期間の全期間において、賃貸借契約等に基づいて、当該不動産を使用・収益できることを基礎として生ずる経済価値を貨幣額表示したものである。

  ×
  その経済的残存耐用年数の「全」期間にわたって、当該不動産を使用・収益できることを基礎として生ずる経済価値を貨幣額表示したものである。
  また、不動産の賃料とは、上記期間の「一部の」期間において、賃貸借契約等に基づいて、当該不動産を使用・収益できることを基礎として生ずる経済価値を貨幣額表示したものである。
• ハ 不動産の価格は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格が形成され得る。その例として、借地権及び底地が併存する場合が考えられ、この場合にはそれぞれについて、必ず、価格が形成される。

  ×
• ニ 不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に拡大縮小、集中拡散、発展衰退等の変化の過程にあるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、価格の判定の基準日として価格時点を確定させなければならない。

  〇
• ハ 普通商業地域とは、高度商業地域に次ぐ商業地域であって、広域的な商圏を有し、店舗、事務所等が連たんし、商業地としての集積の程度が高い地域のことをいう。

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  準高度商業地域の説明
• ホ 住宅地域内にある土地であっても、現実の用途が店舗の敷地である場合には、土地の種別は商業地となる。

  ×
  住宅地域内の土地は、現実の用途に関係なく、住宅地となる。
• ロ 不動産の種別は、鑑定評価の主体である不動産鑑定士によって判定されるのが通常であるが、鑑定評価の依頼目的によっては、鑑定評価の条件として依頼者が設定する場合もある。

  ×
  「合理的な用途の観点」
• ニ 借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づく地上権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいうが、残存契約期間が3年未満の定期借地権は含まれない。

  ×
• ホ 建付地の鑑定評価は、現況の建物の継続使用を前提としているため、例えば、現況の建物が著しく老朽化しており、建物の取壊しが最有効使用と判定される場合においては、建付地の鑑定評価はできない。

  〇
• イ 借地権の付着している宅地を、更地であるものと想定して鑑定評価を行うことはできない。

  ×
• ロ 所有者が直接運営を行っているが、不特定多数の宿泊の用に供されているビジネスホテルの土地建物の所有権の鑑定評価に当たって、その状態を所与とした対象不動産の類型は貸家及びその敷地となる。

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  賃貸に供されていないので、自用の建物およびその敷地となる。
• ニ 区分所有建物及びその敷地は、建物の区分所有等に関する法律に規定される専有部分、共用部分、敷地利用権から構成されており、建物が自己所有の場合と賃貸されている場合、敷地利用権が共有の場合と単独所有の場合のいずれも含まれる。

  〇
• ハ 集中豪雨による災害発生の危険性が住宅地、商業地、工業地で異なることは、一般的要因の地域的偏向性の一例である。

  〇
• ニ 一般的要因の分析に関する事項は、鑑定評価報告書の必須記載事項に含まれる。

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  地域分析及び個別分析に関する事項は必須記載事項であるが、一般的要因は必ずしも記載する必要はない。
• ホ 土地に関する個別的要因は、種別のほか、類型に応じて分けることができる。

  〇
• ロ対象不動産が文化財保護法に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれていたとしても、対象不動産の価格形成に影響を与えない場合もある。

  〇
• ハ商業地の個別的要因の主なものとして、「商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態」、「商業背後地及び顧客の質と量」、「繁華性の程度及び盛衰の動向」等が挙げられる。

  ×
• 二土壌汚染が存する場合には、当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他の措置に要する費用の発生や土地利用上の制約により、価格形成に重大な負の影響を与えることがあるが、かつて土壌汚染が存していたものの、価格時点においては当該汚染が除去されている場合には、当該汚染が存していたという過去の事実は価格形成に何ら影響を与えないものと判断してよい。

  ×
• ホ 「賃借人の状況及び賃貸借契約の内容」については、賃料の滞納の有無及びその他契約内容の履行状況、賃借人の属性（業種、企業規模等）、総賃貸可能床面積に占める主たる賃借人の賃貸面積の割合及び賃貸借契約の形態等に特に留意する必要がある。

  〇
• イ 建物及びその敷地の最有効使用を判定するに当たって、「均衡の原則」を活用して建物と敷地との適応の状態を、「適合の原則」を活用して建物とその環境との適合の状態を、それぞれ検討した。

  〇
• ニ 隣接不動産の併合に係る限定価格の鑑定評価に当たって、「収益配分の原則」を活用して併合によって生じる増分価値の配分額を査定した。

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  「寄与の原則」
• ホ 収益還元法における還元利回りの査定に当たって、「代替の原則」を活用して長期国債の利回り等を参考に査定した。

  〇
• イ 不動産の価格に関する諸原則は、全部で12原則あり、不動産の鑑定評価における各種の判断に当たっては、これらの諸原則を活用する必要がある。

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  全部で11個
• ニ 不動産は他の財と異なり、個別性という人文的特性を有していることから、同一の不動産について異なった使用方法を前提とする需要が競合し、その結果、最有効使用を前提として価格が形成される。

  ×
  「用途の多様性」という人文的特性を有していることから、
• ホ 最有効使用の判定に当たっては、収益性・快適性が最高度に発揮される使用方法を判定する必要があることから、住宅地域内の更地の鑑定評価において、土地残余法及び開発法の適用に当たって想定する最有効使用のマンションの内容（規模・品等等）は同じものになる。

  ×
• ニ 条件設定は、鑑定評価の妥当する範囲及び鑑定評価を行った不動産鑑定士の責任の範囲を示すという意味を持つものである。

  〇
• ホ 鑑定評価の条件は、依頼内容に応じて設定するもので、不動産鑑定士は直接的に確認することとなる。しかし、同一不動産であっても設定された条件の如何によっては鑑定評価額に差異が生ずるものであるから、鑑定評価書を納品する不動産鑑定業者も直接、依頼内容の確認を行うべきである。

  ×
• イ 対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件といい、依頼目的によっては対象確定条件を設定しない場合もあり得る。

  ×
  対象確定条件は依頼目的に応じて必ず設定する必要がある。
• ロ 賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期末となる。

  ×
  賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとして「その期間の期首」となる。
• ホ 借地借家法第11条第1項又は第32条第1項に基づき賃料の増減が請求される場合における価格時点は、賃貸借契約を更新した日となる。

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  借地借家法第11条第1項又は第32条第1項に基づき賃料の増減が請求される場合における価格時点は、「賃料増額請求に係る賃料改定の基準日となる。」
• 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した（イ．）により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的に対応した（イ．）を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。なお、評価目的に応じ、（ロ．）として（ハ．）場合があることに留意しなければならない。
  
  不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は（ニ．）であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した（イ．）により（ホ．）を求めることができる場合があるので、依頼目的に対応した（イ．）を踏まえてこれを適切に判断し、明確にすべきである。

  イ：条件
  ロ：特定価格
  ハ：求めなければならない
  ニ：継続賃料
  ホ：限定賃料
• イ 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合で、対象不動産が需要の極めて高い都心部の商業地域内に存し、早期売却による減価が生じないと判断される場合には、正常価格と一致する額を特定価格として求める。

  ×
  特定価格は正常価格と一致しない。
• ロ 不動産の鑑定評価で求める価格は基本的には正常価格であるが、会社再建のために、依頼者が保有する対象不動産を早期売却した際の価格を求めて欲しい旨の鑑定評価依頼を受任した場合、民事再生法の適用がなくても、早期売却を前提とした特定価格を求めることができる。

  ×
  早期売却を前提とした価格を求めることができるのは、民事再生法に基づく鑑定評価目的の場合に限られる。
• ニ 正常価格の前提条件のひとつに、「対象不動産が相当の期間市場に公開されていること」とあるが、この「公開されていること」とは、価格時点以降売買成立時まで公開されることを意味する。

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  公開されていることとは、「価格時点において既に市場に公開されていた状況を想定することをいう。」
• ホ 経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合の限定価格は、通常、当該不動産の正常価格に、分割によって生じる減価分をすべて加算することによって求める。

  〇
• □ 限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいうが、「借地権者が底地の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合」は限定賃料の概念として当てはまらない。

  〇
• ハ 継続賃料は、不動産の賃貸借等の継続に係る不特定の市場参加者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。

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  「特定の当事者間」において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。
• ニ 定期借地契約終了後に、同一当事者間で再度、定期借地契約を締結する場合、求める賃料の種類は、「継続賃料」となる。

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  「正常賃料」となる。
• ホ 継続賃料の鑑定評価において、限定賃料を求めることもあり得る。

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  限定賃料は、新規賃料の一種であり、継続賃料の鑑定評価で限定賃料を求めることはない。
• (1) 不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産に係る市場の特性の把握の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない。

  〇
• (2) 近隣地域の地域分析においては、対象不動産に係る市場の特性や近隣地域を含むより広域的な地域に係る地域要因を把握し、分析を行うこととなるが、この分析の前提として、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料についての分析をしなければならない。

  ×
  
• ニ 近隣地域の地域分析は、まず、対象不動産の存する近隣地域がどのような特性を有するかを把握し、次いでその近隣地域の範囲を明確化することが必要である。

  ×
  近隣地域の地域分析は、まず、対象不動産の存する近隣地域を明確化し次いでその近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。
• ホ 近隣地域の相対的位置の把握に当たっては、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて類似地域の地域要因と近隣地域の地域要因を比較して相対的な地域要因の格差の判定を行うものとする。

  ×
  近隣地域の相対的位置の把握に当たっては、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて「同一需給圏内の」類似地域の地域要因と近隣地域の地域要因を比較して相対的な地域要因の格差の判定を行うものとする。
• (1) 同一需給圏の範囲は、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって異なる傾向があることを踏まえ、不動産鑑定士により判定される。

  〇
• (2) 建物及びその敷地の同一需給圏は、一般に当該建物の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、当該建物及びその敷地一体としての用途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該建物の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合がある。

  ×
  建物及びその敷地の同一需給圏は、一般に当該「敷地」の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、当該建物及びその敷地一体としての用途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該「敷地」の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合がある。
• (3) 住宅地の同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向があるが、地縁的選好性により地域的範囲が広域的に形成される傾向がある。

  ×
  同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が「狭められる」形成される傾向がある。
• (4) 普通商業地の同一需給圏は、一般に狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が広域的に形成される傾向がある。

  ×
  地縁的選好性により地域的範囲が「狭められる」傾向がある。
• (5) 高度商業地の同一需給圏は、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があり、その範囲は高度商業地の性格に応じて狭められる傾向がある。

  ×
  その範囲は高度商業地の性格に応じて「広域的に形成される」傾向がある。
• イ 個別分析とは、利用形態からみた地域相互間の相対的位置関係及び価格形成を明らかにし、その最有効使用を判定することをいう。

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  個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。
• ロ 個別的要因の分析結果は、最有効使用の判定に影響を与えるとともに、鑑定評価の手法の適用における事例の収集、選択や、試算価格又は試算賃料の調整における試算価格が有する説得力の判断等での各種の判断においても反映される。

  〇
• ホ 見込地の最有効使用の判定に当たっては、転換の程度にかかわらず、転換すると見込まれる転換後の種別における市場参加者の視点に立って最有効使用を判定しなければならない。

  ×
  転換すると見込まれる転換後の種別における市場参加者の視点に立って最有効使用を判定すべきであるが、転換の程度の低い場合においては、転換前の種別における市場参加者の視点に立って最有効使用を判定すべきである。
• ロ 対象不動産の最有効使用は、位置、規模、環境等により標準的使用の用途と必ずしも一致しないため、標準的使用の用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すべきである。

  ×
  対象不動産の最有効使用は、位置、規模、環境等により標準的使用の用途と必ずしも一致しないため、「対象不動産」の用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すべきである。
• ニ 継続家賃の鑑定評価における建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、現実の建物の用途等の継続が最有効使用となり、建物の取壊しや用途変更等を最有効使用と判定してはならない。

  ×
  このような規定はない。
• ホ 典型的な需要者の視点に立った最有効使用の判定を行うことが原則であるが、条件設定を行うことにより、現状利用の継続を前提とした評価、用途変更等を前提とした評価、建物取壊しを前提とした評価を行うことができる。

  ×
  このような規定はない。
• (2) 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備が整っていない場合には、それが整うまでの待機期間に伴う危険性を考慮して減額修正を行う必要がある。

  ×
• (4) 原価法は、建築に係る工事が行われる前の建物及びその敷地であっても、鑑定評価の条件を設定することにより、原価法を適用することができる場合がある。

  〇
• ロ 対象不動産が建物及びその敷地である場合において、土地及び建物の再調達原価についてそれぞれ減価修正を行った上で、さらに建物及びその敷地一体としての減価修正を行う場合があるが、求められた積算価格が更地価格を下回らないように留意しなければならない。

  ×
  求められた積算価格が「更地価格から建物取り壊し費用等を控除した額」を下回らないように留意しなければならない。
  求められた積算価格が更地価格を下回らないように留意しなければならないことはない。
• ハ 建物が修繕若しくは増築されている場合、当該修繕若しくは増築の内容にかかわらず、当該修繕若しくは増築に要したすべての費用を再調達原価に反映させなければならない。

  ×
• ホ 「発注者が直接負担すべき通常の付帯費用」に含まれる資金調達費用として、土地の取得費用や建物の建築費等について金融機関等から借入れを行った場合の金利相当額が考えられる。

  〇
• イ 減価額を求めるには、耐用年数に基づく方法と観察減価法があり、必ず併用しなければならない。

  〇
• ロ 耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び耐用年数から把握される経済的耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。

  ×
  対象不動産の価格時点における経過年数及び「経済的耐用年数の和として把握される耐用年数」を基礎として減価額を把握する方法である。
• ニ 対象不動産が建物及びその敷地である場合において、土地及び建物の再調達原価についてそれぞれ耐用年数に基づく方法及び観察減価法により減価額を求め、さらにそれらを加算した額について減価修正を行わなければならない。

  ×
  減価修正を行わなければならないことはない。
• (3) 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係る事例を選択するが、地域要因の類似性が認められない場合があるため、地域要因の比較を行う必要はない。

  ×
• (4) 同一需給圏内の代替競争不動産に係る取引事例は、対象不動産と最有効使用が一致する事例であり、用途、規模、品等等からみた類似性と、対象不動産の価格形成に関して直接に影響を与えていることが明確に認められる取引事例であることが必要である。

  〇
• (5) 取引事例比較法は、土地建物一体としての要因比較が困難な建物及びその敷地について適用が困難である。

  〇
• イ 金融逼迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引又は知人、親族間等人間関係による恩恵的な取引が行われたときは、補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情に該当する。

  〇
• ハ 取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料、離作料等の土地の対価以外のものが含まれて取引が行われたときは、補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情に該当する。

  ×
  補正に当たり減額すべき特殊な事情に該当する。
• ホ 業者又は系列会社間における中間利益の取得を目的として取引が行われたときは、補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情に該当する。

  ×
  補正に当たり減額すべき特殊な事情に該当する。
• イ 事情補正の必要性の有無及び程度の判定に当たっては、多数の取引事例について時系列的な分析を行い、事情補正を要すると判定したときは、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければならない。

  ×
  事情補正の必要性の有無及び程度の判定に当たっては、多数の取引事例等を「総合的に比較対象の上、検討されるべきものであり」、
• ロ 時点修正率は、価格時点に近い時点に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに国民所得の動向、財政事情及び金融情勢等の一般的要因の動向を総合的に勘案して求める。

  ×
  価格時点「以前」に発生した
• ニ 配分法とは、取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合において、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の価格を求める方法である。

  ×
  当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、「対象不動産の類型に係る事例資料」を求める方法である。
• ホ 複合不動産の取引事例であっても、建物取壊しが前提とされる取引事例については、配分法を適用することは困難である。

  〇
• ロ 対象不動産が貸家及びその敷地や底地の場合で、投資家が市場参加者となるような類型の場合であっても、DCF法を適用しない場合がある。

  〇
• ホ 土地残余法を適用して、更地、建付地、借地権、区分地上権の収益価格を求めることができる。

  ×
  区分地上権は土地残余法ではなく、「土地残余法に準じた手法」を適用して求めることができる。
• イ 賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益は、売上高、売上高のうち不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額、賃貸に供することを想定することができる場合における支払賃料等の3種類があるが、総費用を控除して求めた純収益は必ずしも一致しない。

  〇
  それぞれの純収益は、変動予測に伴う不確実性等が異なるため必ずしも一致しない。
• ロ 借地権付建物で収益還元法を適用する場合、借地権が定期借地権か否かにより還元方法が異なるが、いずれの場合においてもDCF法を適用することができる。

  〇
• ハ 純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関連がある。

  〇
• ハ 還元利回りを求める方法のうち、類似の不動産の取引事例との比較から求める場合の取引事例は、同一需給圏内に存する取引事例でなければならない。

  〇
• ニ 還元利回りを求める方法のうち、割引率との関係から求める方法は、純収益が永続的に得られる場合で、かつ純収益が一定の趨勢を有すると想定される場合に有効であり、割引率に変動率を加算することにより求める。

  ×
  還元利回りは、割引率から変動率を控除することによって求める。
• ホ 還元利回りを求める方法のうち、借入金償還余裕率の活用による方法において用いる借入金償還余裕率とは、ある期間の借入金元利返済額を同期間の純収益で除した値をいう。

  ×
  借入金償還余裕率とは、ある期間の純収益を同期間の借入元利返済額で除した値をいう。
• 金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法は、比較の対象となる金融資産の利回りとしては、一般に10年物国債の利回りが用いられる。また、株式や社債の利回り等が比較対象として用いられることもある。不動産の個別性として加味されるものには、投資対象としての（イ．）、（ロ．）、管理の困難性、資産としての（ハ．）がある。

  イ危険性
  ロ非流動性
  ハ安全性
• ハ DCF法における最終還元利回りは、価格時点の還元利回りをもとに、価格時点以降の市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させて求めることが必要である。

  ×
  価格時点の還元利回りをもとに、「保有期間満了時点」における市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させて求めることが必要である。
• ホ 事業用不動産において、依頼者等から提出された事業実績や事業計画等は、依頼者の恣意性が介入している可能性があるため、根拠資料として採用してはならず、当該事業の運営主体として通常想定される事業者の視点から、当該実績・計画等の持続性・実現性について十分に検討しなければならない。

  ×
  依頼者から提出された資料を採用してはならないことはない。

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