証券化対象不動産
暗記
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証券化対象不動産の範囲
「証券化対象不動産」とは、次のいずれかに該当する不動産取引 の目的である不動産又は不動産取引の目的となる見込みのある不動産（信託受益権 に係るものを含む。）をいう。 （１）資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資 法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する 投資法人が行う不動産取引 （２）不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引 （３）金融商品取引法第２条第１項第５号、第９号（専ら不動産取引を行うことを 目的として設置された株式会社（会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関す 54 る法律第２条第１項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。） に係るものに限る。）、第１４号及び第１６号に規定する有価証券並びに同条 第２項第１号、第３号及び第５号の規定により有価証券とみなされる権利の債 務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引 証券化対象不動産の鑑定評価は、この章の定めるところに従って行わなければな らない。この場合において、鑑定評価報告書にその旨を記載しなければならない。 証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合にあっても、投資用の賃貸 大型不動産の鑑定評価を行う場合その他の投資家及び購入者等の保護の観点から必 要と認められる場合には、この章の定めに準じて、鑑定評価を行うよう努めなけれ ばならない。
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不動産鑑定士の責務①
不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価の依頼者（以下単に「依頼者」 という。）のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮すると ともに、不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保等について重要な責 任を有していることを認識し、証券化対象不動産の鑑定評価の手順について常 に最大限の配慮を行いつつ、鑑定評価を行わなければならない。
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不動産鑑定士の責務②
不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては、証券 化対象不動産の証券化等が円滑に行なわれるよう配慮しつつ、鑑定評価に係る 資料及び手順等を依頼者に説明し、理解を深め、かつ、協力を得るものとする。 また、証券化対象不動産の鑑定評価書については、依頼者及び証券化対象不動 産に係る利害関係者その他の者がその内容を容易に把握・比較することができ るようにするため、鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、及び鑑定評価に活 用した資料等を明示することができるようにするなど説明責任が十分に果たさ れるものとしなければならない。
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不動産鑑定士の責務③
証券化対象不動産の鑑定評価を複数の不動産鑑定士が共同して行う場合にあ っては、それぞれの不動産鑑定士の役割を明確にした上で、常に鑑定評価業務 全体の情報を共有するなど密接かつ十分な連携の下、すべての不動産鑑定士が 一体となって鑑定評価の業務を遂行しなければならない。
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未竣工建物等鑑定評価を行う場合の要件
証券化対象不動産の未竣工建物等鑑定評価は、総論第５章第１節Ⅰ２．なお書きに 定める要件に加え、工事の中止、工期の延期又は工事内容の変更が発生した場合に生 じる損害が、当該不動産に係る売買契約上の約定や各種保険等により回避される場合 に限り行うことができる。
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エンジニアリング・レポート
建築物、設備等及び環境に関する専門的知識 を有する者が行った証券化対象不動産の状況に関する調査報告書をいう。
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対象不動産の個別的要因の調査等
証券化対象不動産の個別的要因の調査等に当たっては、証券化対象不動産の物 的・法的確認を確実かつ詳細に行うため、依頼された証券化対象不動産の鑑定評価 のための実地調査について、依頼者（依頼者が指定した者を含む。）の立会いの下、 対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査を行うとともに、対象不動産の管理者か らの聴聞等により権利関係、公法上の規制、アスベスト等の有害物質、耐震性及び 増改築等の履歴等に関し鑑定評価に必要な事項を確認しなければならない。
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エンジニアリング・レポートの取扱いと不動産鑑定士が行う調
証券化対象不動産の鑑定評価に当たっては、不動産鑑定士は、依頼者に対し 当該鑑定評価に際し必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内 容を分析・判断した上で、鑑定評価に活用しなければならない。ただし、エン ジニアリング・レポートの提出がない場合又はその記載された内容が鑑定評価 に活用する資料として不十分であると認められる場合には、エンジニアリン グ・レポートに代わるものとして不動産鑑定士が調査を行うなど鑑定評価を適 切に行うため対応するものとし、対応した内容及びそれが適切であると判断し た理由について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
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ＤＣＦ法の適用
証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を 適用しなければならない。この場合において、併せて直接還元法を適用することによ り検証を行うことが適切である。
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